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Mietrecht

Die Kündigung der Beklagten ist weder gemäss § 542 BGB noch gemäss § 544 oder § 554 a BGB wirksam

(...)
Für Recht erkannt:
l.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 8.122,80 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 12.10.1999 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreites tragen die Kläger 1/12 und die Beklagten 11/12. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,- DM vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:
Die Parteien schlossen im Juni 1997 einen Mietvertrag über ein Einfamilienreihenhaus in Falkensee. Das Mietverhältnis begann am 01.07.1997 und sollte am 31.10.2002 enden. Im Vertrag war vorgesehen, dass die Miete zunächst l.675,-- DM, ab 01.11.1997 1753.75 DM und ab 01.11.1998 1.836,44 DM betragen sollte. Mit Schreiben vom 12.04.1999 an die Verwalterin begehrte die Prozeßbevollmächligte der Beklagten Beseitigung von Mängeln der Therme, an den Dachschrägen, an den Wänden, des Herdes, der Fenster im Dachgeschoss sowie in Bad und Küche. Es wurde eine Frist zur Beseitigung zum 20.04.1999 gesetzt. Die Verwalterin erklärte sich im Schreiben vom 14.04.1999 bereit, eine Mietminderung in Form von Aussetzen der Staffelmieterhöhung zuzugestehen. Mit Schreiben vom 27.04.1999 an die Hausverwalterin kündigte die Prozeßbevollmächligte das Mietverhältnis zum 31.07.1999. Das Kündigungsschreiben wurde von der Prozeßbevollmächtigten auch den Klägern zur Kenntnis gegeben. Die Beklagten zogen aus dem Mietobjekt aus.
Die Kläger, die die Kündigung für unwirksam halten, begehren von den Beklagten Zahlung der Mieten von Mai bis September 1999.

Die Kläger beantragen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 8.768,75 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 09.09.1999 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.

Die Beklagten halten sich für berechtigt, die Miete ab 01.11.1998 rückwirkend um 30 % zu mindern und rechnen mit dem Minderungsbetrag von 4.688,37 DM gegen die Klageforderung auf. Des weiteren rechnen sie auf gegen die Klageforderung mit einem Betriebskostenguthaben in Höhe von 645,95 DM.
Die Beklagten halten die Kündigung für berechtigt und tragen dazu im Einzelnen vor, dass das Einfamilienhaus folgende Mängel aufweise:
Die Therme bereite nur 5 l erhitztes Wasser, danach sei das Wasser nur noch lauwarm, weshalb die Therme für ein Haus mit einer 4köpfigen Familie ungeeignet sei. Die Therme in der Nähe der Schlafräume arbeite auch zeitweise derart lautstark, dass es nicht möglich sei, zu schlafen.
Weiter tragen sie vor, dass an Dachschrägen und Trennwänden sowie im Treppenhaus Querrisse aufgetreten seien, dass sämtliche Fenster im Dachgeschoss undicht seien, so dass Feuchtigkeit eindringe, weshalb auch Schimmel aufgetreten sei. Schließlich tragen sie vor, dass der Einbauherd nicht funktioniere, da die Herdklappe nicht schließe.
Die Kläger erwidern, dass die abgerissene Tapete nicht mehr vorhanden sei, dass hinsichtlich des Herdes eine Reparatur angeboten worden sei, dass neue Fenster längst bestellt und möglicherweise schon eingebaut und bei den undichten Fenstern Abhilfe geschaffen sei.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist im Wesentlichen begründet.
Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Mietzinszahlungsanspruch für den Zeitraum Mai bis September 1999 gemäss § 535 Satz 2 BOB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die von den Beklagten ausgesprochene Kündigung nicht beendet worden. Die Kündigung der Beklagten ist weder gemäss § 542 BGB noch gemäss § 544 oder § 554 a BGB wirksam.
Eine Kündigung gemäss § 544 BGB scheidet im Hinblick auf die von den Beklagten vorgetragene Schimmelbildung an den Fenstern im Dachgeschoss aus. Die Schimmelbildung betrifft nur einen geringen Bereich des Mietobjektes. Da nur ein kleiner Teil der Wohnung möglicherweise mit Gesundheitsgefahren verbunden ist, würde ein Kündigungsrecht voraussetzen, dass die Benutzung des gesamten Mietobjektes im Ganzen erheblich beeinträchtigt ist. Das kann nicht festgestellt werden, weil nicht erkennbar ist, dass die sonstigen Räume des Mietobjektes betroffen sind.
Eine Kündigung gemäss § 542 BGB würde voraussetzen, dass eine erhebliche Beeinträchtigung der Beklagten vorliegen würde. Auch diese Voraussetzung liegt nicht vor. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass die von den Beklagten geschilderten Mängel von Anfang an vorlagen. Die Beklagten haben daher über einen langen Zeitraum - weit mehr als ein Jahr - das Mietobjekt genutzt, bevor sie die Kündigung ausgesprochen haben. Im Hinblick auf diese lange Nutzung des Mietobjektes und auch im Hinblick darauf, dass es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt, kann nicht festgestellt werden, dass eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung vorlag. Dies gilt für die unstreitige unzureichend Dimensionierung der Therme. Dies lag von Anfang an vor und gleichwohl haben die Beklagten das Mietobjekt fast 2 Jahre genutzt, bevor die Kündigung ausgesprochen wurde. Die Risse und Wandbeschädigungen sind nicht erheblich, so dass darauf eine Kündigung nicht gestützt werden kann. Für den Herd gilt das Entsprechende wie zu der Therme. Aber auch bezüglich der Undichtigkeit der Fenster haben die Beklagten selbst im Schreiben vom 12.04.1999 darauf hingewiesen, dass die Mängel seit Längerem bekannt waren.
Aus dem gleichen Grund scheidet eine Wirksamkeit der Kündigung gemäss § 554 a BGB aus, weil keine gravierende Pflichtverletzung der Kläger vorlag. Mangels Wirksamkeit der von den Beklagten ausgesprochenen Kündigung sind die Beklagten daher zur Zahlung der Miete verpflichtet. Die Miete ist auch nicht gemäss § 537 BGB gemindert. Die Mietminderung scheitert an § 539 BGB in entsprechender Anwendung. Die Beklagten hatten in der Vergangenheit, obwohl die Mängel vorlagen und ihnen bekannt waren, die Miete ungemindert gezahlt. Im Hinblick darauf scheidet eine Minderung nunmehr aus. Mangels Minderung greift die insoweit ausgesprochene Aufrechnung nicht durch.
Auf Grund der von den Beklagten ausgesprochenen Aufrechnung in dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung war die Klage jedoch in Höhe der Aufrechnungsforderung von 645,95 DM abzuweisen.
Nebenentscheidungen: §§ 92, 709 ZPO.

Amtsgericht Nauen, Urteil vom 27.01.2000, Az. 12 C 287/99

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