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Mietrecht

Umsatzsteuer,

Minderung der Nutzungsentschädigung,

Ende der Erhaltungspflicht des Vermieters,

Keine Herabsetzung der Nutzungsausfallentschädigung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bei wirksamer Kündigung durch Vermieter,

Schikanöses Verhalten des Vermieters kein Mangel der Mietsache nach § 537 Abs. l BGB,

Fristenplan für Schönheitsreparaturen bei Gewerberaum,

(Schadensersatz-)Ansprüche von Mieter und Vermieter aus beendetem Gewerberaummietverhältnis

(...)Der Mietvertrag vom xx.xx.1992 war bis zu der Kündigung am xx.xx.1996 wirksam. Insbesondere war die Mietzinshöhe bestimmt vereinbart und dem Kläger stand auch die zum Zeitpunkt der Fälligkeit der monatlichen Rate aktuelle Umsatzsteuer zu. Nach der Umsatzsteuererhöhung von 14 auf 15 % konnte der Kläger anstelle der in dem Mietvertrag niedergelegten 6.840,- DM grundsätzlich 6.900/- DM monatlich verlangen. Die Anpassung der in § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages vereinbarten Umsatzsteuer als Teil des geschuldeten Mietzinses nach § 535 BGB * an die jeweils geltenden tatsächlichen Steuerverhältnisse ergibt sich aus einer Auslegung des Mietvertrages nach §§ 133 * , 157 BGB * . Zwar ist in dem Mietvertrag „14 %" niedergelegt. Jedoch hat der Beklagte erstmals in dem hiesigen Verfahren die Berechnung der Umsatzsteuer nach einem Steuersatz von 15 % gerügt. Der Beklagte ging also während der Dauer des Mietverhältnisses und auch noch bis zum xx.xx.1998 selbst davon aus, daß der Mietvertrag an die Umsatzsteuererhöhung angepaßt würde.(...)

(...)Minderungsgründe nach § 537 BGB * sind grundsätzlich nur dann für die Bestimmung des Mindestbetrages der Nutzungsentschädigung nach § 557 Abs. l BGB * zu berücksichtigen, wenn sie zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses Einfluß auf die Höhe des vertraglich geschuldeten Mietzinses hatten. Wenn erst während der Vorenthaltung der Mietsache Mängel auftreten, dann mindert sich die Nutzungsentschädigung grundsätzlich nicht (vgl. BGH NJW 196l/ 916; NJW-RR 1990, 884; MünchKomm/Voelskow/ Münchener Kommentar zum BGB, 3. Auflage/ § 557 Rdn. 10 m.w.N.). Der vollständige Ausfall der Heizungsanlage/ über welche auch das Warmwasser zugeführt wird, stellt einen Mangel der Mietsache dar und dieser lag auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses am xx.xx.1996 vor.(...)

(...)Eine Minderung des Mietzinses im Hinblick auf den Ausfall der Heizung für den Zeitraum vom x. Oktober 1996 bis xx. April 1997 und vom x. Oktober 1997 bis zum xx.xx.1998 kommt zur Bestimmung des vertraglich geschuldeten Mietzinses dennoch nicht in Betracht. Maßgeblich ist die Minderung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses (s.o.). Im Juni 1996, also in den Sommermonaten, war der Kläger nach § 5 Ziff. l des Mietvertrages nicht zur Instandhaltung der Heizung, was die Beheizung der Räume betrifft, verpflichtet. Eine mangelfreie Gebrauchsgewährung während der genannten Heizperioden beträfe einen Zeitraum nach Beendigung des Mißverhältnisses. Mit Ende des Mietverhältnisses endet jedoch auch die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 536 BGB * (vgl. MünchKomm/Voelkow, BGB-Kommentar, 3. Auflage, § 557 Rdn. 10 m.w.N.), auf welche sich der zur Rückgabe der Mietsache verpflichtete Mieter, der diese ohne vertragliche Grundlage vorenthält, nicht berufen kann.(...)

(...)Im übrigen kommt insoweit auch keine Herabsetzung der Nutzungsausfallentschädigung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben in Betracht, da der Beklagte nach der wirksamen Kündigung dem Kläger die Mietsache vorenthielt und jederzeit die Möglichkeit hatte, das Objekt zu beräumen. An einem Vortrag, daß der Beklagte wenigstens für eine Übergangszeit auf die Benutzung der gewerblichen Mieträume angewiesen gewesen sei, fehlt es.(...)

(...)Das von dem Beklagten vorgetragene schikanöse Verhalten des Klägers mit Vorfällen vom (...) stellt keinen Mangel der Mietsache nach § 537 Abs. l BGB dar und scheidet für eine Minderung des Mietzinses schon daher aus. Auch im übrigen kommt eine Herabsetzung der Nutzungsentschädigung aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht in Betracht. Zwar ist die Verpflichtung des Vermieters zur Überlassung des ungestörten Gebrauches nach § 536 BGB mit den Ansprüchen des Mieters nach § 537 BGB unmittelbar verknüpft, so daß Störungen in der Regel zugleich einen Mangel der Mietsache i.S.v. § 537 BGB darstellen können (vgl. Bub/Treier/ Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, III.B Rdn. 1239, 1238 - ohne weitere Angabe). Jedoch ist der Mieter hinsichtlich Gebrauchsbeeinträchtigungen des Vermieters, also des unmittelbaren Vertragspartners, nicht schutzbedürftig, so daß es einer derart extensiven Auslegung von § 537 BGB nicht bedarf. Der Mieter hat unmittelbare Besitzstörungsansprüche gegenüber dem Vermieter. Im übrigen hat der Mieter dann auch neben Schadensersatzansprüchen ein Kündigungsrecht nach
§ 542 BGB * (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, III.B, Rdn. 1235). Darüber hinaus wird die extensive Auslegung des Sachmangels dadurch beschränkt, daß die Gebrauchsbeeinträchtigung sich aus der besonderen örtlichen Lage der Mietsache ergeben muß (vgl. etwa LG Köln, MDR 1976, 44). Die Beeinträchtigung beruht hier aber nicht auf der örtlichen Lage des Objekts, sondern auf der persönlichen Beziehung zwischen den Vertragsparteien.(...)

(...)Auch soweit der Beklagte sich nunmehr hinsichtlich der vorgetragenen Mietminderungsgründe auf Schadensersatzansprüche beruft und mit diesen in dem Schriftsatz vom xx.xx.1999 gegen die Ansprüche auf Nutzungsentschädigung aufrechnet
(§§ 387 * , 389 BGB) * , hat die Rechtsverteidigung keinen Erfolg. Weder aus den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung, noch aus einem rechtswidrigen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb des Beklagten nach § 823 Abs. 2 BGB * noch aus einer anderen Anspruchsgrundiage steht dem Beklagten nach seinem eigenen Vortrag ein Schadensersatzanspruch zu. Für einen Schadensersatzanspruch kommt es zunächst darauf an, welcher Schaden durch das Verhalten des Klägers im Gewerbebetrieb des Beklagten entstanden ist. Hierzu hat der Beklagte nicht hinreichend vorgetragen. Eine bloße Verweisung auf die vorgestellte Höhe der Mietminderung ersetzt einen solchen Vortrag nicht.(...) Im übrigen kommt für die Zeit ab der wirksamen Kündigung vom 17.06.1996 ein Schadensersatzanspruch nicht in Betracht, da der Beklagte das Gelände beräumen mußte und er keinen Anspruch auf eine uneingeschränkte Gebrauchsfähigkeit der angemieteten Gewerberäume hatte. Es kann danach dahinstehen, daß ein Anspruch aus § 823 Abs. 2 BGB wegen eines betriebsbezogenen rechtswidrigen Eingriffs in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb durch den Kläger, worauf sich der Beklagte beruft, gegenüber sonstigen Schadensersatzansprüchen, etwa aus positiver Vertragsverletzung oder wegen einer Beeinträchtigung des Besitzes nach § 823 Abs. l BGB zurücksteht (vgl. BGHZ 45, 296, 307; Palandt/Thomas, BGB-Kommentar, 58. Auflage, § 823 Rdn. 19 m.w.N.).(...)

(...)Eine (Hilfs-) Aufrechnung mit dem Rückforderungsanspruch einer von dem Beklagten behaupteten Zahlung einer Mietkaution in Höhe von xx.000,- DM kommt schon deshalb nicht in Betracht, da der Kläger weiterhin aus dem Mietverhältnis Schadensersatzansprüche wegen einer behaupteten Versäumung der Instandhaltungspflicht des Beklagten geltend macht. Eine Rückzahlungsforderung hinsichtlich der Mietkaution kann dann nicht zur Aufrechnung gestellt werden, wenn noch andere, das Mietverhältnis betreffende Ansprüche des Vermieters im Raume stehen (vgl. BGH NJW 72, 721; Palandt,Putzo, BGB-Kommentar, 58. Auflage, Einf. v. § 535 Rdn. 89).(...)

(...)Ein Schadensersatzanspruch (des Vermieters) (...) in bezug auf die von ihm behaupteten, nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen kommt weder aus
§ 326 BGB * noch aus einer sonstigen Anspruchsgrundlage in Betracht.(...) Im übrigen hat der Kläger nicht zu dem tatsächlichen Eintritt eines Schadens durch bereits entstandene finanzielle Aufwendungen vorgetragen. Vielmehr legt er nur einen Kostenvoranschlag der Firma XYZ vom xx.xx.1998 vor. Einen Vorschuß für die Kosten der Ersatzvornahme kann der Vermieter nur bei fortbestehendem Mietverhältnis verlangen (vgl. BGHZ 111, 301; Palandt/Putzo, a.a.O., § 536 Rdn. 18), wobei die Ersatzvornahme im übrigen nur dann verlangt werden könnte, wenn dies vertraglich bestimmt ist (vgl. Palandt/Putzo, a.a.O., § 536 Rdn, 17 m.w.N.).(...)

(...)Der Kläger kann auch nicht die Ausführung von xx qm Malerarbeiten an Wänden (...) von dem Beklagten verlangen. Zwar ist nach §§ 3 Ziff. 6, 7 Ziff. 3 des Mietvertrages die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen, wozu auch die malermäßige Instandhaltung zählt (vgl. Palandt/Putzo, BGB-Kommentar, 58. Auflage, § 536 Rdn. 10 m.w.N.). Diese Verpflichtung hat der Beklagte nach seinem unbestrittenen Vortrag erfüllt. Für die Vornahme der notwendigen Schönheitsreparaturen während der Dauer der Mietzeit reicht die - unstreitige - malermäßige Instandhaltung der Räume durch den Beklagten im Jahre 1995 grundsätzlich aus. Die vertragliche Verpflichtung des Beklagten zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist auf den Zeitpunkt der Beendigung des Vertragsverhältnisses also auf den xx.xx.1996 zu beziehen und der Beklagte war nicht verpflichtet, eineinhalb Jahre nach der malermäßigen Instandhaltung die Räumlichkeiten erneut zu streichen. Grundsätzlich ist eine Schönheitsreparatur frühestens alle 3 Jahre erforderlich (vgl, den Mustermietvertrag 1976 des Bundesministers der Justiz zu § 8 „Schönheitsreparaturen"). Diese Zeitdauer muß grundsätzlich auch bei gewerblich genutzten Räumlichkeiten gelten, es sei denn diese Räume unterliegen einem vertragsgemäßen Gebrauch, der es rechtfertigt, daß die Schönheitsreparaturen in früheren Zeitabständen erfolgen. Insoweit fehlt es aber an einem Vortrag der Klägerseite.(...)

Landgericht Frankfurt/Oder, Urteil vom 24. 2. 1999, 13 O 388/99 (nicht rechtskräftig! Berufung des Mieters)

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