zurück zum Stichwortverzeichnis MietrechtDie Klausel in einem Gewerbe-Mietvertrag, wonach beim Verkauf eines Ladens der Hauseigentümer 10 % des Geschäfts-Verkaufspreises bekommen soll, ist wirksam. Eine Unwirksamkeit ergibt sich weder aus § 9 AGBG noch aus § 138 BGBTatbestand Die Beklagte schloss am 23. Juni 1997 mit der Klägerin zu l) und den "I. Erben" einen Mietvertrag über Geschäftsräume im Haus H.-straße in Berlin-Neukölln. In § 21 Ziffer 5 des Mietvertrages war handschriftlich u.a. folgender Satz eingetragen: "Bei Verkauf bekommt der Hauseigentümer 10 % des Verkaufspreises, maximal 5.000,00 DM". Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis, das ursprünglich auf fünf Jahre eingegangen war, bereits nach fünf Monaten und verkaufte ihr Geschäft für 45.000,00 DM an Herrn A. B. Mit der vorliegenden Klage nehmen die Klägerinnen die Beklagte auf Zahlung von 10 % des Verkaufspreises in Anspruch. Die Klägerinnen behaupten, sie seien Eigentümerinnen des Grundstücks H.-straße. Sie sind der Ansicht, dass die Vereinbarung über die Abführung von 10 % des Verkaufspreises an sie wirksam sei. Die Klägerinnen beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 4,500,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 24.03.1998 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte betreitet die Aktivlegitimation der Klägerin zu 2). Die Beklagte ist der Ansicht, die in § 21 des Mietvertrages enthaltene Klausel über die Abführung von 10 % des Verkaufspreises sei unwirksam, weil sie mit den Grundgedanken des Mietrechts nicht vereinbar sei und die Vermieter ohne Gegen- leistung bereichert würden. Wegen des Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf den Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Die Klage ist zulässig und begründet. Die Klägerinnen haben aus § 21 Ziff. 5 des Mietvertrages vom 23. Juni 1997 gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 4.500.00 DM. Beide Klägerinnen sind insoweit aktivlegitimiert. Sie haben durch Vorlage eines Grundbuchauszuges vom 09. Januar 1995 bewiesen, dass sie beide eingetragene Eigentümerinnen des Grundstücks H.-straße sind. Die Klausel in § 21 des Mietvertrages, wonach beim Verkauf des Ladens der Hauseigentümer 10 % des Verkaufspreises bekommen soll, ist wirksam. Eine Unwirksamkeit ergibt sich weder aus § 9 AGBG noch aus § 138 BGB. Das AGBG ist nicht anwendbar, da die betreffende Klausel nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurde. Auch wenn die Klausel in dem Mietvertrag mit dem Käufer des Geschäftes wieder enthalten ist, so genügt dies nicht, um eine Vorformulierung für eine Vielzahl von Verträgen anzunehmen. Erst bei mindestens drei bis fünf Verwendungen kann von einer "Vielzahl" im Sinne von § l AGBG gesprochen werden (BGH NJW 1981, 2344). Die Beklagte hat jedoch nicht substantiiert vorgetragen, dass die Klägerinnen die betreffende Klausel noch in weiteren Verträgen, außer dem mit der Beklagten und dem mit dem Nachmieter, verwendet haben. Die in § 21 des Mietvertrages enthaltene Klausel ist auch nicht gemäß § 138 Abs. l BGB nichtig. Ein Verstoß gegen die guten Sitten liegt hier nicht vor. Es fehlt hier an dem subjektiven Tatbestand eines sittenwidrigen Rechtsgeschäftes. Zwar dürfte hier der objektive Tatbestand der Sittenwidrigkeit gegeben sein, weil hier insofern ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, als eine Gegenleistung des Vermieters überhaupt nicht erkennbar ist. Zu dem objektiven Ungleichgewicht müssen weitere Umstände hinzukommen, die das Rechtsgeschäft nach seinem aus Inhalt, Motiv und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter als sittenwidrig erscheinen lassen. So muß auf Seiten des Nutznießers des Geschäfts eine verwerfliche Gesinnung hervortreten (Soergel-Hefermehl, § 138, Rn. 74). Auf Seiten des Benachteiligten muß der subjektive Tatbestand insoweit verwirklicht sein, als hier geschäftliche Unerfahrenheit, psychische Zwangslage oder ein Mangel an Urteilsvermögen vorliegen muß (vgl. z.B. BGHZ 87, 307, 318). Hierzu hat keine der Parteien trotz der gerichtlichen Auflage vom 05. August 1999 etwas vorgetragen. Es ist weder ersichtlich, was das Motiv für diese Klausel war, noch dass die Beklagte gezwungen war, den Vertrag nur mit dieser Klausel abzuschließen. Auch die - von den Klägerinnen bestrittene - Tatsache, dass die Beklagte erhebliche Aufwendungen für die Räume tätigte, kann zu keiner anderen Beurteilung führen. Wenn diese Aufwendungen sich nicht amortisiert haben, so gehört dies zum allgemeinen Geschäftsrisiko und kann nicht zu Lasten der Klägerinnen gehen. Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. l BGB. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. l ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 23.9.1999, Az. 6 C 268/99 |
