zurück zum Stichwortverzeichnis MietrechtMietpreisgleitklausel, Neubaumietenverordnung, Erhöhungen der Miete für vergangene Zeiträume, Verjährung und VerwirkungTatbestand Die Beklagten mieteten von der Rechtsvorgängerin der Klägerin die öffentlich geförderte Wohnung B. Straße 0, 00000 Berlin, x. OG. Der Mietvertrag, Blatt 7-13 d. A., auf den hiermit Bezug genommen wird, enthält in § 3 Ziff. 7. folgende Mietpreisgleitklausel: „Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau gilt die Einzelmiete, die auf der Grundlage der festgesetzten, genehmigten oder ermittelten Durchschnittsmiete (endgültige Wirtschaftlichkeitsberechnung) berechnet ist, zuzüglich der zulässigen Zuschläge, Vergütungen und Umlagen als vom Tage des Mietbeginns an vereinbart; ein sich etwa ergebender Unterschiedsbetrag ist auszugleichen." In der Anlage zum Mietvertrag wird auf die Tatsache hingewiesen, daß sich die vereinbarte Miete verändern kann und erläutert, aus welchen Faktoren sich die Miete einer öffentlich geförderten Wohnung zusammensetzt.(...) Entscheidungsgründe Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat zunächst einen Anspruch auf Zahlung von w,- DM aus § 535 Satz 2 BGB iVm. § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) und § 4 Neubaumietenverordnung (NMV). Die Klägerin hat die Miete der Beklagten wirksam zum Februar 1995 auf x,- DM erhöht. Diese haben jedoch für den Zeitraum von Februar 1995 bis August 1995 nur jeweils y,- DM bezahlt. Die Mieterhöhung ist entgegen der Ansicht der Beklagten wirksam, weil die Mieterhöhungserklärungen den Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG entsprachen. Die Mieterhöhung war wie nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG erforderlich schriftlich erklärt. Die Erhöhungen waren gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG berechnet und erläutert. Dies geschah auch in nachvollziehbarer Weise. Die durch die Erhöhungstatbestände entstehenden Kosten waren einzeln aufgeschlüsselt und auf die Gesamtwohnfläche umgelegt. Daß innerhalb kurzer Zeit verschiedene Erhöhungstatbestände eintraten, kann der Klägerin nicht entgegengehalten werden. Dem Schreiben war auch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt. Die Klägerin hat auch einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung der Nachforderung in Höhe von z,- DM aus 535 Satz 2 BGB iVm. §§ 4 Abs. 8 Satz 2 NMV, 10 WoBindG und § 3 Ziff. 7 des Mietvertrages. Die Parteien haben in § 3 Ziff. 7 des Mietvertrages eine zulässige Mietpreisgleitklausel vereinbart, nach der die Klägerin die jeweils preisrechtlich zulässige Miete verlangen konnte. Die Klägerin durfte auf dieser Grundlage gemäß § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV rückwirkend Beträge für einen Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern. Vorliegend hat die Klägerin am 07.12.1994 Beträge verlangt, die durch Erhöhungen im Jahr 1993 entstanden waren. Die Klägerin hat ihre Nachforderung mit Guthaben der Beklagten ihr gegenüber verrechnet, so daß ihr hieraus z,- DM zustehen. Diese Forderungen sind nicht verjährt, weil für sie die vierjährige Verjährungsfrist des § 197 BGB gilt. Diese begann mit dem Schluß des Jahres 1994 zu laufen, Die Zustellung der am 03.12.1998 anhängigen Klage am 10.02.1999 erfolgte noch „demnächst" iSd. § 270 Abs. 3 ZPO und wirkte deshalb verjährungsunterbrechend, § 209 BGB. Die Forderungen sind auch nicht verwirkt, weil neben dem bloßen Zeitabtauf keine weiteren Umstände ersichtlich sind, die die verspätete Geitendmachung der Forderung treuwidrig erscheinen lassen. Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus §§ 288 Abs. 1 Satz 1. 291 BGB. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 ZPO. Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 8.6.1999, Az. 8 C 470/98 |
