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Mietrecht

Vermieterstellung ohne Eigentum möglich

Passivlegitimation des Verwalters, der Vermieter, nicht aber Eigentümer ist

Wenn der Eigentümer Mietzinsforderungen einklagt, unterbricht dies nicht die Verjährung der entsprechenden Mietzinsforderungen des Vermieters, mit denen er in einem anderen Rechtstreit als Beklagter aufrechnet

Die Klage ist begründet.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution neben Verzinsung, §§ 535, 550 b II BGB.

Der Beklagte ist Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung und damit passivlegitimiert. Der Mietvertrag wurde von dem Beklagten als Vermieter in eigenem Namen unterzeichnet. Ein Vertretungsverhältnis ist nicht ersichtlich. Selbst wenn der Beklagte in Vertretung der Eigentümerin, seiner derzeit minderjährigen Tochter S. G., geb. St., hatte handeln wollen, ist dies gemäß § 164 II BGB unbeachtlich, da ein solcher Wille nicht erkennbar hervorgetreten ist. Eine wirksame Vermieterstellung des Beklagten ist auch ohne Eigentum möglich. Der Beklagte blieb auch im weiteren Verlauf Vermieter. Der Beklagte hat nicht nachgewiesen, daß seine Tochter in das Mietverhältnis als Vermieterin an seiner Stelle eingetreten ist. Das Fehlen einer Rüge der Aktivlegitimation der Frau G. in dem nicht abgeschlossenen Verfahren mit dem Aktenzeichen 4 C 461/92 kann nicht als Ausdruck einer vormals erfolgten Einigung über einen Vermieterwechsel gewertet werden. Die Klägerin hat desweiteren einen Anspruch auf Rückzahlung des nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Beklagten gezahlten Mietzinses für Juli 1997 aus § 812 I l BGB.

Die Ansprüche sind auch nicht durch Aufrechnung untergegangen, §§ 387, 390 S. l BGB. Als Gegenforderungen, mit denen die Aufrechnung erklärt wurde, hat der Beklagte die Mieten von Oktober 1991 bis Juni 1992, sowie eine Betriebskostennachzahlung für 1991 geltend gemacht. Die Ansprüche der Klägerin hinsichtlich der Kautions- und Mietzinsrückzahlung entstanden erst nach Beendigung des Mietverhältnisses, also nach dem 25. Juni 1997. Zu diesem Zeitpunkt waren etwaige Mietzinsforderungen des Beklagten aus den Jahren 1991 und 1992 bereits verjährt, §§ 197, 201, 222, I, BGB. Die Verjährung war nicht aufgrund gerichtlicher Geltendmachung unterbrochen worden. Das Mahnverfahren und anschließende gerichtliche Verfahren zur Geltendmachung der streitbefangenen Mietzinsforderungen wurde von Frau S. G., geborene St., geführt. Der Beklagte hingegen hat einen Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Mieten nicht gerichtlich oder anderweitig verjährungsunterbrechend geltend gemacht.

Die Mebenentscheidungen ergingen aufgrund der §§ 284, 288 BGB, sowie § 91 I l ZPO und §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO. Hinsichtlich der Zinsforderung mußte die Klage wegen fehlenden Verzugs teilweise abgewiesen werden.

Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 28. Januar 1999, 3 C 312/98

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